Что выгоднее за границей - купить жилье или арендовать?

Отдыхать из года в год на одном и том же курорте больше склонны семьи с маленькими детьми. Родителям важно иметь опробованное место, куда можно вывозить детей на каникулы. Пожилые люди тоже часто предпочитают отдыхать в хорошо проверенных и спокойных местах. К постоянству также склоняют проблемы со здоровьем, когда для хорошего самочувствия и восстановления сил необходим определенный климат. Например, именно из-за теплого и сухого климата многие обзаводятся апартаментами в Египте.

Возвращаться в одно и то же место вынуждены и бизнесмены, приезжающие по делам один или несколько раз в год. Правда, если срок пребывания невелик, лучше арендовать жилье.

Молодежь стремящася к разнообразию и ищущая новые впечатления, как правило, редко ездит отдыхать в одно и то же место, поэтому наиболее подходящий вариант для них — снимать дом или квартиру.

Если пользование недвижимостью составляет, допустим, месяц в год, то расходы на ее годовое содержание примерно будут сопоставимы с ценой месячной аренды.  Покупка выгоднее аренды, если планируется использовать недвижимость больше двух месяцев в году; иначе целесообразнее арендовать.

Если речь идет не о курортном жилье, а о недвижимости для постоянного проживания, то выбор чаще делается в пользу собственного дома или квартиры. Однако могут возникнуть проблемы, если через несколько лет вы соберётесь снова переехать. Например, если вы приобрели жилье в ипотеку, то перепродажа может оказаться непростым делом, поскольку многие банки накладывают санкции за досрочное погашение кредита: 1—3% от оставшейся суммы.

Кроме того, снова придется тратить на процедуру купли-продажи не только деньги, но и время. Чтобы продать квартиру, на оформление всех документов и регистрацию объекта часто требуется полгода или даже больше. Арендатор же может быстро переехать в другое место, ему достаточно только заблаговременно известить собственника.

Приобретать недвижимость имеет смысл только тогда, когда покупатель уверен, что в обозримом будущем не станет переезжать. Продавать заложенное жилье в течение первых десяти лет не стоит хотя бы только из-за расходов на покупку, которые (включая брокерское вознаграждение) иногда достигают 10—11%.

Перепродажа будет относительно выгодной после погашения кредита, примерно через 15—20 лет с момента покупки, когда значительно возрастет стоимость объекта, и можно будет покрыть часть расходов. Приходится ждать так много времени, потому что не во всех городах быстро растут цены. Например, даже в самых экономически благополучных, но не курортных городах Европы рост стоимости составляет, как правило, не больше 2—3% в год.

Арендованное жилье не обеспечивает никаких гарантий на будущее. Это всего лишь временный вариант для отдыха или деловой поездки.

Если есть задача в долгосрочной перспективе сохранить средства, а сегодня есть возможность и покупать, и арендовать,— лучше покупать. Потому что в будущем такой возможности может уже не быть. Кроме того, потом при необходимости можно сдать приобретенное жилье в аренду или продать его и жить на эти деньги.

Покупка жилья позволит облегчить себе жизнь после выхода на пенсию. Поскольку в этот период доходы могут уменьшиться, отсутствие необходимости платить за аренду станет большим плюсом.

Купив недвижимость, можно не только обеспечить себе старость, но и получать доход прямо сейчас, сдавая жилье в аренду. Кроме того, стоимость недвижимости чаще всего растет со временем, и ее можно будет выгодно продать, возместив часть расходов.

Чтобы получать доход от инвестиций, имеет смысл покупать недвижимость на активных рынках, которые популярны не только среди местного населения, но и среди международных покупателей.

В этом случае покупатель может рассчитывать не только на потенциальный доход, если он решит сдавать свою недвижимость, но и на прирост стоимости в дальнейшем. А главное — благодаря высокой ликвидности недвижимости ее всегда можно продать в случае необходимости. К таким регионам можно отнести Францию (Лазурный Берег и Париж), Италию (Тоскана, Форте-дей-Марми, Лигурия, озера Комо и Маджоре), Великобританию (Лондон и престижные пригороды), США (Нью-Йорк и Майами), а также остров Сен-Бартелеми, где предпочитают отдыхать зимой российские олигархи.


Часто оказывается, что выгоднее купить квартиру, нежели ее арендовать. Это актуально, например, для Нью-Йорка, Лондона и Мадрида. Здесь, как правило, аренда дороже, чем ипотека. К тому же, арендные ставки в крупных городах зачастую растут быстрее, чем цены на недвижимость.

Хотя, на первый взгляд, собственное жилье требует больше расходов, чем съемное, покупка в ипотеку может обойтись дешевле аренды. Владелец квартиры, который выплачивает кредит, несет такие типичные издержки: первоначальный взнос, собственно ежемесячные ипотечные выплаты, ежегодный налог на недвижимость, оплата коммунальных услуг, расходы на ремонт, содержание и страховку. Арендатор же вносит предоплату, затем ежемесячно платит за аренду, и, возможно, оплачивает страховку.

Для примера рассмотрим две одинаковые квартиры в Нью-Йорке, одна из которых приобретена в кредит за 500 000 долл. (с первоначальным взносом 20% по ставке 5,5% на 30 лет), а другая снимается за 3 200 долл. в месяц. За шесть лет проживания общие расходы составят 227 678 долл. на собственную квартиру и 273 974 долл. на съемную. Выходит, что расходы на аренду более чем на 46 000 долл. превышают содержание квартиры (с учетом ипотечных выплат). То есть тот, кто купил квартиру, экономит примерно 7 700 долл. в год.

Наоборот, во многих городах Италии и Германии, а также в Париже выплаты по ипотеке превышают ежемесячную стоимость аренды.

Допустим, в одном из итальянских городов взята ссуда на покупку квартиры площадью 80 м². Тогда ежемесячные платежи за аренду будут примерно вполовину меньше, чем выплаты по ипотеке на 20 лет с фиксированной ставкой. А при переменной ставке аренда оказывается более чем на 70% дешевле, чем ипотека: например, в Милане — на 74%, в Риме — на 79%. Если срок кредитования составляет 30 лет, то стоимость аренды почти равна выплатам по ипотеке и покрывает ее на 100% в Риме и на 97% в Милане.

С другой стороны, если вы купили недвижимость в ипотеку, то к моменту погашения кредита недвижимость остается в вашей полной собственности. Арендатор же, напротив, по окончании срока аренды остается ни с чем.

Итак, аренда предпочтительна, если:

— вы проводите отпуск в разных местах;
— вы планируете жить за рубежом не больше нескольких недель в году;
— доход от инвестиций — не главное для вас;
— недвижимость находится не в популярном месте и обладает низкой ликвидностью.

Покупка предпочтительна, если:

— вы планируете использовать недвижимость как основное место жительства или проводить там бóльшую часть времени;
— расчеты показывают, что приобрести жилье дешевле, чем арендовать;
— недвижимость находится в популярном месте, где нет проблем с продажей или сдачей в аренду.

Рынок кредитных карт в России вырос на пятнадцать процентов

В I квартале 2012 г. российский рынок кредитных карт вырос на 15%, совокупный объем портфеля достиг 422,9 млрд руб., посчитали аналитики банка «Тинькофф Кредитные Системы» (ТКС Банк) на основе данных ЦБ.

По итогам первых трех месяцев Сбербанк сумел не только сохранить лидерство на рынке кредитных карт, но и, как и предполагали аналитики, увеличил отрыв. За квартал доля Сбербанка выросла с 17,1% до 18,1%, размер портфеля на 1 апреля 2012 г. составил 76,64 млрд руб. Впервые в истории крупнейший российский банк занял первое место на этом рынке в IV квартале 2011 г.

Распределение мест в первой пятерке с начала года не изменилось: следом за «Сбером» идет «Русский Стандарт» (портфель кредитных карт — 64,76 млрд руб.), затем ВТБ 24 (37,91 млрд руб.), банк «Восточный» (30,54 млрд руб.) и ТКС Банк (25,51 млрд рублей).

Пять крупнейших игроков контролируют больше половины рынка кредитных карт — на их долю приходится 55,7% рынка (235,4 млрд руб. из 422,9 млрд руб.).

Сохранив позиции в рейтинге, некоторые игроки сократили рыночные доли. Среди них банк «Русский Стандарт» (15,3% против 16,1% по итогам 2011 г.), ВТБ 24 (9% против 9,4%) и ОТП Банк (5% против 5,2%, шестое место). «Восточный» и ТКС Банк в I квартале увеличили доли рынка с 6,3% до 7,2% и с 5,8% до 6% соответственно. Еще один активный участник рынка, банк «Связной», увеличил долю с 3,4% до 4,2%, поднявшись с девятого на седьмое место по этому показателю. На восьмой позиции по-прежнему Альфа-Банк, чья доля рынка снизилась с 3,7% до 3,5% (портфель 14,9 млрд руб.). На девятом и десятом местах расположились «Хоум Кредит» и Росбанк (14,35 млрд и 12,98 млрд рублей).

Портфели лидеров растут быстрее, чем рынок в среднем: Сбербанк показал рост на 21,7%, «Восточный» — на 32,3%, «Тинькофф Кредитные Системы» — на 20,4%, «Связной» — на 44,1%. Замыкающий топ-10 Росбанк также смог немного обогнать рынок, увеличив свой портфель на 16,2%. Темпы роста других крупных банков, сокративших свои доли на этом рынке, ниже среднего показателя по рынку.

Для анализа данных и составления рэнкинга эксперты учитывали сумму счетов 45508 (кредиты и прочие средства, предоставленные физическим лицам до востребования) и 45509 (кредит, предоставленный при недостатке средств на депозитном счете («овердрафт»), пояснил представитель ТКС Банка.

Кредит для малого бизнеса в Новосибирске и Сибирском регионе

За 2011 год ставки для малого и среднего бизнеса в сибирских банках подросли в среднем на 1—1,5%. Банкиры ссылаются на удорожание фондирования, вызванное проблемами на мировых рынках. Удорожание по цепочке коснулось большинства лизинговых организаций и факторинговых компаний. Как будут происходить процессы в дальнейшем? Этот вопрос стал предметом обсуждения на круглом столе «Растущий бизнес. Инструменты финансирования», который журнал «Эксперт-Сибирь» провел в рамках «Сибирского форума малого и среднего бизнеса».

Итог происходивших в течение года процессов — дешевых денег в экономике стало намного меньше. И коснулось это прежде всего сегмента малого и среднего бизнеса. Корпоративный сегмент, нижняя граница которого в разных банках колеблется от 200 до 400 млн рублей годового оборота, признается надежным заемщиком и кредитуется под низкий процент. «Малышам» доверяют меньше, компенсируя степень риска более высокой ставкой. Крупный бизнес находит для себя кредиты чуть выше уровня инфляции — около 12%. Средняя ставка для сегмента малого и среднего бизнеса в 2011 году находилась на уровне 15—15,5%. Микробизнес и стартапы кредитуются вообще под 20—21%.

Несмотря на все это, рынок кредитования малого и среднего бизнеса в 2011 году, безусловно, вырос. В случае с крупнейшими игроками рынка речь идет о прибавке в пределах 15%. Те, кто в кризис кредитованием малого и среднего бизнеса практически не занимался, наращивают портфель гораздо динамичнее (100—150%), впрочем, тут срабатывает эффект низкой базы. Большинство кредитов в сегменте малого и среднего бизнеса выдаются на пополнение оборотных средств. Суммы могут быть совершенно различными, но в среднем до 10 миллионов рублей. Хотя в 2011 году наметился небольшой рост спроса на инвестиционные кредиты.

Продуктов кредитования малого бизнеса стало больше

Банкиры быстро отреагировали на растущий спрос и расширили продуктовую линейку. Промсвязьбанк на сегодня предлагает девять специализированных под малый и средний бизнес кредитных продуктов и три вида депозитов. Кто-то идет по пути конструктора — например, Плюс-Банк предлагает единый продукт, внутри которого предприниматель сам волен выбирать для себя отдельные опции.

Внедряют новые продукты факторинговые и лизинговые компании. Первые традиционно воспринимались как спутник торговых сетей.Главное отличие факторинга от кредита или лизинга в том, что факторинг используется при регулярных сделках с одними и теми же контрагентами, с отсрочкой платежа. Поэтому на сегодня он наиболее интересен торговым компаниям, особенно для расширения рынков сбыта в другие регионы России и за ее пределы. Но это далеко не единственное его применение. Факторинг используется как финансовое плечо для получения денег в промежутке от получения заказа до его выполнения и продажи товара с отсрочкой платежа.

Лизинговые компании в свою очередь стараются повернуть в свою сторону существующие налоговые преимущества. Конечно, основной продукт лизинга сегодня — это техника: грузовики, автобусы, легковые авто. Но комапании работают и с лизингом коммерческой недвижимости, осуществляем сделки возвратного лизинга. Последний представляет собой процедуру передачи основных средств компании себе же в аренду через посредника — лизинговую компанию. При этом собственник этих средств (чаще всего недвижимости) получает ликвидность и возможность корректировки суммы начисляемых налогов, как и при любой другой лизинговой сделке.

Если прибавить к этому работу государственных фондов поддержки малого и среднего бизнеса, микрофинансовых организаций, то складывается более чем благополучная картина — много денег хороших и разных. Портит картину только то, что к концу года деньги стали дороговаты, а качественных и не охваченных вниманием заемщиков становится все меньше.

Новые приоритеты

Крупные клиенты в Сибирском регионе практически полностью поделены между банками. Кто-то работает по привычке, у кого-то личные связи. Всем нужны резервы роста, и они ищут их в малых предприятиях. Причем не просто малых, а в стартующем микробизнесе.

Конкуренции с лизингом и факторингом в микросегменте практически нет. Преимуществ лизинга много, но они прежде всего касаются компаний, работающих на основной системе налогообложения. Сегодня мы предлагаем клиентам большое количество программ на льготных условиях финансирования. Предприниматели и предприятия, использующие специальные режимы налогообложения, могут получить лизинг без анализа финансовой отчетности. За счет получения лизинговой компанией значительных корпоративных скидок от поставщиков, возможности воспользоваться механизмом ускоренной амортизации, оперативности в принятии решения и отсутствия необходимости залогов лизинг является привлекательным финансовым инструментом для малого и среднего бизнеса. Факторинг и вовсе не будет связываться с единичными договорами микрокомпаний.

Поэтому на поле стартующего бизнеса банки практически не имеют себе конкурентов за исключением, конечно, региональных фондов микрофинансирования. Но здесь у банков есть свои преимущества. Банки намного более гибко подходят к оценке заемщика. Цена такой лояльности кроется в размерах кредита, ставки и сроке. Если областной фонд предоставит кредит до миллиона стоимостью до 10% годовых максимум на год, то банк может предложить трехлетнюю программу в несколько миллионов рублей, но под 20—21%. В связи с жесткими требованиями фонда к заемщику большинству предпринимателей все равно предстоит обращение в банк.

Размер ставок для бизнеса, который не имеет собственных активов, выше, чем для работающих достаточно давно на рынке предприятий, которые уже сформировали определенный собственный капитал. Но банки подходят к этому очень гибко. Потому что задача каждого из банков  это не прибыль сегодня, а создание сбалансированного хорошего портфеля.

Поддержка малого бизнеса работает не для всех

Проблему отсутствия залогов можно было бы решить при помощи региональных фондов развития малого и среднего предпринимательства. В кризис эти институты как раз и создавались для решения проблем с залогами. За небольшую плату заемщик использует поручительство фонда в качестве залога, банк снижает риски и в ответ соглашается на низкую ставку (на сегодня 12% годовых, ставка рефинансирования ЦБ РФ плюс 4%). Но схема, к сожалению, срабатывает не для всех заемщиков. Начальник отдела кредитования малого и среднего бизнеса  Инвестторгбанка Ирина Битнер: «В случае с микрокредитами мы сталкиваемся с серьезными проблемами. У начинающего бизнесмена нет залога, и фонд готов предоставить поручительство клиенту. Если бы это была крупная компания, риски ниже, то проблем со ставкой в 12 процентов под поручительство не возникало бы. Но это малая компания, это высокорисковые вложения, и мы обязаны их компенсировать размером ставки. Мы не можем предоставить начинающей компании дешевый кредит. То есть именно малые компании по этой программе у нас пройти не могут, и мы пользуемся нашими стандартными продуктами».

По словам начальника отдела развития малого и среднего предпринимательства министерства промышленности, торговли и развития предпринимательства Новосибирской области Сергея Паршикова, вопрос действительно уже поднимался. И есть несколько банков, которые с учетом существующих внутренних инструкций не могут работать по утвержденной схеме. И сейчас совет оценивает возможность введения для этих банков права на дополнительную комиссию. Впрочем, размер ее не будет превышать 1% от стоимости кредита. Кроме того, фонд намерен диверсифицировать свой портфель в пользу остальных игроков финансового рынка. Готовится положение о поручительствах при заключении лизинговых сделок. Параметры и условия работы пока не оглашаются.

Прогноз на 2012 год

Самый приятный для бизнеса прогноз на 2012 год — ставки будут снижаться. Прогнозоруется снижение ставок уже в краткосрочном периоде.  Вслед за крупными организациями по аналогичному пути пойдут и более мелкие игроки, но ставки вряд ли снизятся до рекордных отметок начала 2011-го.

Продуктов для малого и среднего бизнеса будет становиться все больше. Возможно, произойдет смягчение условий у лизинговых компаний. После реализации потенциала отложенного спроса в 2011 году, который привел к взрывному росту лизингового портфеля, им предстоит искать новые ниши для бизнеса. И если многопрофильные компании могут сосредоточиться на сложном оборудовании, то специализированным игрокам на рынке лизинга транспорта придется обратиться к малым клиентам. При этом все финансовые организации будут компенсировать высокие риски стартапов высокими же ставками. Хотя некоторые уже задумываются о снижении самих рисков. Крупнейшие игроки предоставляют более доступные кредиты для покупателей франшиз своих партнеров. Логичным было бы появление бизнес-консультантов внутри банка, которые бы могли советовать предпринимателям в вопросах ведения бизнеса и сами искали бы новых микроклиентов — своего рода банковских ангелов.

Что будет с рублём?

В понедельник граждане продолжали активно покупать доллары и евро, курсы которых по отношению к рублю за последние дни резко взлетели. Оживление царило в офисе Инвестбанка - доллары продавались банком по 34,30 рубля, покупались по 33,80 рубля, евро — по 42,60 и 41,95 рубля соответственно. В пункте обмена валюты «Авангард-Экспресс» - доллар — 34,15/33,25 рубля, евро — 42,40/41,50 рубля. В Сбербанке - доллар — 34,55/33,55 рубля, евро — 42,80/41,80 рубля. В Фора-Банке - доллар — 34,37/33,65 рубля, евро — 42,57/41,60 рубля.
Сотрудники кредитных организаций обратили внимание на возросший с прошлой пятницы интерес граждан к наличной валюте, однако отмечают, что ажиотажного спроса нет. «Тех, кто покупает валюту, несколько больше, но есть и люди, которые продают доллары и евро», — рассказали в одном банке, отметив, что граждан интересуют абсолютно разные суммы: кто-то покупает 100 долларов, кто-то — 500 евро, кто-то еще больше.
 Рост интереса граждан к иностранной валюте начался в минувшую пятницу, когда доллар и евро смогли преодолеть психологические рубежи в 33 и 41 рубль соответственно. В целом с начала мая курс доллара по отношению к рублю вырос на 16%, евро — на 9%. Падение рубля происходило на фоне обвала нефтяных котировок: в конце минувшей недели цена барреля нефти марки Brent опустилась ниже психологической отметки в 100 долларов.
В понедельник вечером она составила 97,53 доллара. Если цена на нефть прекратит свое падение, то, скорее всего, рубль начнет укрепляться, но если она продолжит снижаться, то, возможно, рубль будет ослабевать.  ЦБ планирует гораздо более активно применять валютные интервенции — в пятницу, в частности, регулятор продал 200 млн долларов.
Аналитики полагают, что у нынешнего ослабления рубля — исключительно внешние причины. Основными причинами ослабления рубля против доллара и евро являются снижение цен на нефть и отток капитала из российских активов, связанный с уходом инвесторов от рисков. Инвесторы напуганы событиями в Европе и выводят капиталы не только из России, но и из других развивающихся рынков. Как результат валюты развивающихся стран, к которым относится и Россия, находятся в последние недели под сильным давлением. Российский рубль обвалился к доллару за последние три месяца на 16%, бразильский реал — на 19%, индийская рупия — на 12%, южноафриканский рэнд — на 14%.
Такие результаты наглядно иллюстрируют, что в основе происходящего ослабления курса рубля лежат не внутренние факторы, а внешние причины. Цена на нефть также является одной из внешних причин. Её снижение в последние дни можно объяснить сочетанием ряда факторов: неопределенность относительно дальнейшей судьбы единства зоны евро, замедление экономик еврозоны и Китая, не оправдавшие ожиданий статистические данные по экономике США.
Текущая ситуация усугубляется желанием инвесторов избавиться от рисковых активов и направить средства в более надежные. В результате мы наблюдаем активное укрепление доллара, снижение доходности по американским казначейским облигациям и, соответственно, снижение стоимости нефти, которая, к слову, номинирована в долларах.
Текущие уровни нефти уже приводят российский бюджет к дефициту, в результате возрастают инфляционные риски, давление на рубль.

Критичной отметкой по цене на нефть называют уровень 80 долларов за баррель Brent. Аналитики не исключают вероятность достижения такого ценового значения, учитывая совокупность неблагоприятных факторов. Однако вряд ли такая цена установится надолго, учитывая присутствующий на рынке реальный спрос на нефть из Азии и политическую нестабильность на Ближнем Востоке. Локально при негативном сценарии возможно снижение цены барреля Brent до уровней 75—80 долларов. Вместе с тем аналитики прогнозирует, что уже в III квартале текущего года нефть может получить новые импульсы для роста. Причиной этого могут стать невозможность достичь договоренности «большой шестерки» и Ирана по вопросу ядерной программы и начало действия полного эмбарго на иранскую нефть, разрешение «греческого вопроса», количественное смягчение со стороны ФРС и более агрессивные меры со стороны правительства Китая, направленные на стимулирование экономики. Исходя из этого, прогноз по цене барреля Brent — 112 долларов.

Что же касается курса рубля по отношению к доллару, то поскольку причины для его ослабления внешние, то и разрешения ситуации следует ждать с Запада. Есть основания рассчитывать, что база для этого будет заложена уже в текущем месяце, принимая во внимание предстоящие саммиты ЕС и G20, выборы в Греции и заседания мировых центробанков. Поэтому конвертировать рублевые сбережения в валюты на текущих ценовых отметках уже поздно. К концу года, возможно, курс доллара опустится к 30,5 рубля».
При сопоставимой с наблюдавшейся осенью 2011 года скоростью ослабления рубля текущие объемы интервенций Центробанка были заметно ниже, что может свидетельствовать о некоторых изменениях в курсовой политике регулятора. Следуя симметричности продаж валюты осенью прошлого года, в текущем подкоридоре ЦБ должен продавать около 400—450 миллионов долларов ежедневно. Возможно, в ближайшее время регулятор нарастит объем продаж валюты, и недавние небольшие интервенции будут лишь исключением из правил. Впрочем, в среднесрочной перспективе при сохранении негативного внешнего фона курс рубля по отношению к доллару сможет снизиться еще на 5%.